Lei nº 6/2006, de 27-02

Foi hoje publicado no Diário da República, Série I-A a Lei nº 6/2006 que aprova o novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), que estabelece um regime especial de actualização das rendas antigas e altera o Código Civil, o Código de Porcesso Civil, o Decreto-Lei nº 287/2003, de 12 de Novembro, o Código do Imposto Municipal sobre imóveis e o Código do Registo Predial.

A Assembleia da República decreta, nos termos da alínea c) do artigo 161.º da Constituição, o seguinte:

TÍTULO I- Novo Regime do Arrendamento Urbano

Artigo 1.º-Objecto

A presente lei aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

CAPÍTULO I- Alterações legislativas

Artigo 2.º-Alteração ao Código Civil: 1 - São revogados os artigos 655.º e 1029.º do Código Civil.2 - Os artigos 1024.º, 1042.º, 1047.º, 1048.º, 1051.º, 1053.º a 1055.º, 1417.º e 1682.º-Bdo Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47344, de 25 de Novembro de 1966,passam a ter a seguinte redacção:«Artigo 1024.º[...]1 - ...2 - O arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só é válido quando os restantes comproprietários manifestem, por escrito e antes oudepois do contrato, o seu assentimento.

Artigo 1042.º-Cessação da mora

1 - O locatário pode pôr fim à mora oferecendo ao locador o pagamento das rendas oualugueres em atraso, bem como a indemnização fixada no n.º 1 do artigo anterior.

2 - Perante a recusa do locador em receber as correspondentes importâncias, pode olocatário recorrer à consignação em depósito.

Artigo 1047.º-Resolução

A resolução do contrato de locação pode ser feita judicial ou extrajudicialmente.

Artigo 1048.º[...]

1 - O direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caducalogo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa oupara a oposição à execução, destinadas a fazer valer esse direito, pague, deposite ouconsigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º

2 - Em fase judicial, o locatário só pode fazer uso da faculdade referida no númeroanterior uma única vez, com referência a cada contrato.

3 - O regime previsto nos números anteriores aplica-se ainda à falta de pagamento deencargos e despesas que corram por conta do locatário.

Artigo 1051.º[...]

O contrato de locação caduca:

a) ...

b) ...

c) ...

d) ...

e) ...

f) Pela expropriação por utilidade pública, salvo quando a expropriação se compadeçacom a subsistência do contrato;

g) Pela cessação dos serviços que determinaram a entrega da coisa locada.

Artigo 1053.º[...]

Em qualquer dos casos de caducidade previstos nas alíneas b) e seguintes do artigo1051.º, a restituição do prédio, tratando-se de arrendamento, só pode ser exigidapassados seis meses sobre a verificação do facto que determina a caducidade ou, sendo o arrendamento rural, no fim do ano agrícola em curso no termo do referido prazo.

Artigo 1054.º[...]

1 - Findo o prazo do arrendamento, o contrato renova-se por períodos sucessivos senenhuma das partes se tiver oposto à renovação no tempo e pela forma convencionadosou designados na lei.

2 - ...

Artigo 1055.º: Oposição à renovação

1 - A oposição à renovação tem de ser comunicada ao outro contraente com aantecedência mínima seguinte:a) ...b) ...c) ...d) ...

2 - ...

Artigo 1417.º[...]

1 - A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião,decisão administrativa ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.

2 - ...

Artigo 1682.º-B[...]

Relativamente à casa de morada de família, carecem do consentimento de ambos os cônjuges:

a) A resolução, a oposição à renovação ou a denúncia do contrato de arrendamento pelo arrendatário;

b) ...

c) ...

d) ...»

Artigo 3.º: Aditamento ao Código Civil

Os artigos 1064.º a 1113.º do Código Civil, incluindo as correspondentes secções esubsecções, são repostos com a seguinte redacção:

«SECÇÃO VI: IArrendamento de prédios urbanos

SUBSECÇÃO IDisposições gerais

Artigo 1064.º: Âmbito

A presente secção aplica-se ao arrendamento, total ou parcial, de prédios urbanos e,ainda, a outras situações nela previstas.

Artigo 1065.º: Imóveis mobilados e acessórios

A locação de imóveis mobilados e seus acessórios presume-se unitária, originando umaúnica renda e submetendo-se à presente secção.

Artigo 1066.º: Arrendamentos mistos

1 - O arrendamento conjunto de uma parte urbana e de uma parte rústica é havido porurbano quando essa seja a vontade dos contratantes.

2 - Na dúvida, atende-se, sucessivamente, ao fim principal do contrato e à renda que oscontratantes tenham atribuído a cada uma delas.

3 - Na falta ou insuficiência de qualquer dos critérios referidos no número anterior, oarrendamento tem-se por urbano.

Artigo 1067.º: Fim do contrato

1 - O arrendamento urbano pode ter fim habitacional ou não habitacional.

2 - Quando nada se estipule, o local arrendado pode ser gozado no âmbito das suasaptidões, tal como resultem da licença de utilização.

3 - Na falta de licença de utilização, o arrendamento vale como habitacional se o local for habitável ou como não habitacional se o não for, salvo se outro destino lhe tiver vindo a ser dado.

Artigo 1068.º: Comunicabilidade

O direito do arrendatário comunica-se ao seu cônjuge, nos termos gerais e de acordo com o regime de bens vigente.

SUBSECÇÃO II: Celebração

Artigo 1069.ºForma

O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito desde que tenha duração superior a seis meses.

Artigo 1070.º: Requisitos de celebração

1 - O arrendamento urbano só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim docontrato seja atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licençade utilização, quando exigível.

2 - Diploma próprio regula o requisito previsto no número anterior e define oselementos que o contrato de arrendamento urbano deve conter.

SUBSECÇÃO III: Direitos e obrigações das partes

DIVISÃO I: Obrigações não pecuniárias

Artigo 1071.º- Limitações ao exercício do direito

Os arrendatários estão sujeitos às limitações impostas aos proprietários de coisasimóveis, tanto nas relações de vizinhança como nas relações entre arrendatários departes de uma mesma coisa.

Artigo 1072.º-Uso efectivo do locado

1 - O arrendatário deve usar efectivamente a coisa para o fim contratado, não deixandode a utilizar por mais de um ano.

2 - O não uso pelo arrendatário é lícito:

a) Em caso de força maior ou de doença;

b) Se a ausência, não perdurando há mais de dois anos, for devida ao cumprimento de deveres militares ou profissionais do próprio, do cônjuge ou de quem viva com oarrendatário em união de facto;

c) Se a utilização for mantida por quem, tendo direito a usar o locado, o fizesse há maisde um ano.

Artigo 1073.º:Deteriorações lícitas

1 - É lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado quandoelas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade.

2 - As deteriorações referidas no número anterior devem, no entanto, ser reparadas peloarrendatário antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário.

Artigo 1074.º:Obras

1 - Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ouextraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulaçãoem contrário.

2 - O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ouquando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio.

3 - Exceptuam-se do disposto no número anterior as situações previstas no artigo 1036.º, caso em que o arrendatário pode efectuar a compensação do crédito pelas despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda.

4 - O arrendatário que pretenda exercer o direito à compensação previsto no númeroanterior comunica essa intenção aquando do aviso da execução da obra e junta oscomprovativos das despesas até à data do vencimento da renda seguinte.

5 - Salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, acompensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitoriasrealizadas por possuidor de boa fé.

DIVISÃO II:Renda e encargos

Artigo 1075.º: Disposições gerais

1 - A renda corresponde a uma prestação pecuniária periódica.

2 - Na falta de convenção em contrário, se as rendas estiverem em correspondência comos meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da celebraçãodo contrato e cada uma das restantes no 1.º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito.

Artigo 1076.º:Antecipação de rendas

1 - O pagamento da renda pode ser antecipado, havendo acordo escrito, por período não superior a três meses.

2 - As partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, ocumprimento das obrigações respectivas.

Artigo 1077.ºActualização de rendas

1 - As partes estipulam, por escrito, a possibilidade de actualização da renda e o respectivo regime.

2 - Na falta de estipulação, aplica-se o seguinte regime:

a) A renda pode ser actualizada anualmente, de acordo com os coeficientes deactualização vigentes;

b) A primeira actualização pode ser exigida um ano após o início da vigência docontrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a actualização anterior;

c) O senhorio comunica, por escrito e com a antecedência mínima de 30 dias, ocoeficiente de actualização e a nova renda dele resultante;

d) A não actualização prejudica a recuperação dos aumentos não feitos, podendo,todavia, os coeficientes ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.

Artigo 1078.º: Encargos e despesas

1 - As partes estipulam, por escrito, o regime dos encargos e despesas, aplicando-se, na falta de estipulação em contrário, o disposto nos números seguintes.

2 - Os encargos e despesas correntes respeitantes ao fornecimento de bens ou serviços relativos ao local arrendado correm por conta do arrendatário.

3 - No arrendamento de fracção autónoma, os encargos e despesas referentes àadministração, conservação e fruição de partes comuns do edifício, bem como opagamento de serviços de interesse comum, correm por conta do senhorio.

4 - Os encargos e despesas devem ser contratados em nome de quem for responsávelpelo seu pagamento.

5 - Sendo o arrendatário responsável por um encargo ou despesa contratado em nome dosenhorio, este apresenta, no prazo de um mês, o comprovativo do pagamento feito.

6 - No caso previsto no número anterior, a obrigação do arrendatário vence-se no finaldo mês seguinte ao da comunicação pelo senhorio, devendo ser cumpridasimultaneamente com a renda subsequente.

7 - Se as partes acordarem uma quantia fixa mensal a pagar por conta dos encargos edespesas, os acertos são feitos semestralmente.

SUBSECÇÃO IV: Cessação

DIVISÃO I: Disposições comuns

Artigo 1079.º: Formas de cessação

O arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ououtras causas previstas na lei.

Artigo 1080.º: Imperatividade

O disposto nesta subsecção tem natureza imperativa, salvo disposição legal emcontrário.

Artigo 1081.º: Efeitos da cessação

1 - A cessação do contrato torna imediatamente exigível, salvo se outro for o momentolegalmente fixado ou acordado pelas partes, a desocupação do local e a sua entrega, comas reparações que incumbam ao arrendatário.

2 - Com antecedência não superior a três meses sobre a obrigação de desocupação dolocal, o senhorio pode exigir ao arrendatário a colocação de escritos, quandocorrespondam aos usos da terra.

3 - O arrendatário deve, em qualquer caso, mostrar o local a quem o pretender tomar dearrendamento durante os três meses anteriores à desocupação, em horário acordado como senhorio.

4 - Na falta de acordo, o horário é, nos dias úteis, das 17 horas e 30 minutos às 19 horase 30 minutos e, aos sábados e domingos, das 15 às 19 horas.

DIVISÃO II: Cessação por acordo entre as partes

Artigo 1082.ºRevogação

1.- As partes podem, a todo o tempo, revogar o contrato, mediante acordo a tantodirigido.

2 - O acordo referido no número anterior é celebrado por escrito, quando não sejaimediatamente executado ou quando contenha cláusulas compensatórias ou outrascláusulas acessórias.

DIVISÃO III: Resolução

Artigo 1083.ºFundamento da resolução

1 - Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com baseem incumprimento pela outra parte.

2 - É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ouconsequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento,designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:

a) A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança oude normas constantes do regulamento do condomínio;

b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;

c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina;d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.º 2 do artigo1072.º;

e) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quandoilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.

3 - É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior atrês meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposição peloarrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo dodisposto nos n.os 3 e 4 do artigo seguinte

.4 - É fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização pelosenhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidadedo locado.

Artigo 1084.º: Modo de operar

1 - A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no n.º 3 do artigoanterior bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte,onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.

2 - A resolução pelo senhorio com fundamento numa das causas previstas no n.º 2 doartigo anterior é decretada nos termos da lei de processo.

3 - A resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se fundena falta de pagamento da renda, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de três meses.

4 - Fica igualmente sem efeito a resolução fundada na oposição pelo arrendatário àrealização de obra ordenada por autoridade pública se no prazo de três meses cessar essaoposição.

Artigo 1085.º: Caducidade do direito de resolução

1 - A resolução deve ser efectivada dentro do prazo de um ano a contar

doconhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade.

2 - Quando se trate de facto continuado ou duradouro, o prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação.

Artigo 1086.ºCumulações

1 - A resolução é cumulável com a denúncia ou com a oposição à renovação, podendoprosseguir a discussão a ela atinente mesmo depois da cessação do contrato, com afinalidade de apurar as consequências que ao caso caibam.

2 - A resolução é igualmente cumulável com a responsabilidade civil.

Artigo 1087.ºDesocupação

A desocupação do locado, nos termos do artigo 1081.º, é exigível no final do 3.º mês seguinte à resolução, se outro prazo não for judicialmente fixado ou acordado pelas partes.

SUBSECÇÃO V: Subarrendamento

Artigo 1088.ºAutorização do senhorio

1 - A autorização para subarrendar o prédio deve ser dada por escrito.

2 - O subarrendamento não autorizado considera-se, todavia, ratificado pelo senhorio se ele reconhecer o subarrendatário como tal.

Artigo 1089.ºCaducidade

O subarrendamento caduca com a extinção, por qualquer causa, do contrato dearrendamento, sem prejuízo da responsabilidade do sublocador para com o sublocatário,quando o motivo da extinção lhe seja imputável.

Artigo 1090.ºDireitos do senhorio em relação ao subarrendatário

1 - Sendo total o subarrendamento, o senhorio pode substituir-se ao arrendatário,mediante notificação judicial, considerando-se resolvido o primitivo arrendamento epassando o subarrendatário a arrendatário directo.

2 - Se o senhorio receber alguma renda do subarrendatário e lhe passar recibo depois daextinção do arrendamento, é o subarrendatário havido como arrendatário directo.

SUBSECÇÃO VI: Direito de preferência

Artigo 1091.ºRegra geral

1 - O arrendatário tem direito de preferência:

a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos;

b) Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.

2 - O direito previsto na alínea b) existe enquanto não for exigível a restituição do prédio, nos termos do artigo 1053.º

3 - O direito de preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima do direitode preferência conferido ao proprietário do solo pelo artigo 1535.º

4 - É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e1410.º

SUBSECÇÃO VII: Disposições especiais do arrendamento para habitação

DIVISÃO I: Âmbito do contrato

Artigo 1092.º: Indústrias domésticas

1 - No uso residencial do prédio arrendado inclui-se, salvo cláusula em contrário, oexercício de qualquer indústria doméstica, ainda que tributada.

2 - É havida como doméstica a indústria explorada na residência do arrendatário quenão ocupe mais de três auxiliares assalariados.

Artigo 1093.º: Pessoas que podem residir no local arrendado.

1 - Nos arrendamentos para habitação podem residir no prédio, além do arrendatário:

a) Todos os que vivam com ele em economia comum;

b) Um máximo de três hóspedes, salvo cláusula em contrário.

2 - Consideram-se sempre como vivendo com o arrendatário em economia comum apessoa que com ele viva em união de facto, os seus parentes ou afins na linha recta ouaté ao 3.º grau da linha colateral, ainda que paguem alguma retribuição, e bem assim aspessoas relativamente às quais, por força da lei ou de negócio jurídico que não respeitedirectamente à habitação, haja obrigação de convivência ou de alimentos.

.3 - Consideram-se hóspedes as pessoas a quem o arrendatário proporcione habitação epreste habitualmente serviços relacionados com esta, ou forneça alimentos, mediante retribuição.

DIVISÃO II: Duração

Artigo 1094.º: Tipos de contratos

1 - O contrato de arrendamento urbano para habitação pode celebrar-se com prazo certoou por duração indeterminada.

2 - No contrato com prazo certo pode convencionar-se que, após a primeira renovação,o arrendamento tenha duração indeterminada.

3 - No silêncio das partes, o contrato tem-se como celebrado por duração indeterminada.

SUBDIVISÃO I: Contrato com prazo certo

Artigo 1095.º: Estipulação de prazo certo

1 - O prazo deve constar de cláusula inserida no contrato.

2 - O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a 5 nem superiora 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limitesmínimo e máximo quando, respectivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse osegundo.

3 - O limite mínimo previsto no número anterior não se aplica aos contratos parahabitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente pormotivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, neles exarados.

Artigo 1096.º: Renovação automática

1 - Excepto se celebrado para habitação não permanente ou para fim especial transitório,o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e porperíodos mínimos sucessivos de três anos, se outros não estiverem contratualmenteprevistos.

2 - Qualquer das partes se pode opor à renovação, nos termos dos artigos seguintes.

Artigo 1097.º: Oposição à renovação deduzida pelo senhorio

O senhorio pode impedir a renovação automática mediante comunicação ao arrendatário com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato.

Artigo 1098.º: Oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário

1 - O arrendatário pode impedir a renovação automática mediante comunicação aosenhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo do contrato.

2 - Após seis meses de duração efectiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo atodo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a120 dias do termo pretendido do contrato, produzindo essa denúncia efeitos no final deum mês do calendário gregoriano.

3 - A inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta àcessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.

SUBDIVISÃO II: Contrato de duração indeterminada

Artigo 1099.º: Princípio geral

O contrato de duração indeterminada cessa por denúncia de uma das partes, nos termosdos artigos seguintes.

Artigo 1100.º: Denúncia pelo arrendatário

1 - O arrendatário pode denunciar o contrato, independentemente de qualquerjustificação, mediante comunicação ao senhorio com antecedência não inferior a 120 dias sobre a data em que pretenda a cessação, produzindo essa denúncia efeitos no finalde um mês do calendário gregoriano.

2 - À denúncia pelo arrendatário é aplicável, com as necessárias adaptações, o dispostono n.º 3 do artigo 1098.º

Artigo 1101.º: Denúncia pelo senhorio

O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes:

a) Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau;

b) Para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos;

c) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anossobre a data em que pretenda a cessação.

Artigo 1102.º: Denúncia para habitação

1 - O direito de denúncia para habitação do senhorio depende do pagamento domontante equivalente a um ano de renda e da verificação dos seguintes requisitos:

a) Ser o senhorio comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de cinco anos ou,independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão;

b) Não ter o senhorio, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Portoe seus limítrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do País, casa própria ouarrendada que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentesem 1.º grau.

2 - O senhorio que tiver diversos prédios arrendados só pode denunciar o contratorelativamente àquele que, satisfazendo as necessidades de habitação própria e da família, esteja arrendado há menos tempo.

3 - O direito de denúncia para habitação do descendente está sujeito à verificação dorequisito previsto na alínea a) do n.º 1 relativamente ao senhorio e do da alínea b) do mesmo número para o descendente.

Artigo 1103.ºDenúncia justificada

1 - A denúncia pelo senhorio com qualquer dos fundamentos previstos nas alíneas a) eb) do artigo 1101.º é feita nos termos da lei de processo, com antecedência não inferiora seis meses sobre a data pretendida para a desocupação.

2 - O senhorio que haja invocado o fundamento referido na alínea a) do artigo 1101.ºdeve dar ao local a utilização invocada no prazo de seis meses e por um período mínimode três anos.

3 - A invocação do disposto na alínea b) do artigo 1101.º obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa

:a) Ao pagamento de todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais,suportados pelo arrendatário, não podendo o valor da indemnização ser inferior ao dedois anos de renda;

b) A garantir o realojamento do arrendatário no mesmo concelho, em condiçõesanálogas às que este já detinha;

c) A assegurar o realojamento temporário do arrendatário no mesmo concelho com vistaa permitir a reocupação do prédio, em condições análogas às que este já detinha.

4 - No caso do número anterior, na falta de acordo entre as partes aplica-se o disposto naalínea a).

5 - A indemnização devida pela denúncia deve ser paga no mês seguinte ao trânsito emjulgado da decisão que a determine.

6 - Salvo caso de força maior, o não cumprimento do disposto no n.º 2, bem como o não início da obra no prazo de seis meses, torna o senhorio responsável por todas asdespesas e demais danos, patrimoniais e não patrimoniais, ocasionados ao arrendatário,não podendo o valor da indemnização ser inferior ao de dois anos de renda, e confere ao arrendatário o direito à reocupação do locado.

7 - Da denúncia não pode resultar uma duração total do contrato inferior a cinco anos.

8 - A denúncia do contrato para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos é objecto de legislação especial.

Artigo 1104.º: Confirmação da denúncia

No caso previsto na alínea c) do artigo 1101.º, a denúncia deve ser confirmada, sob pena de ineficácia, por comunicação com a antecedência máxima de 15 meses e mínima deum ano relativamente à data da sua efectivação.

DIVISÃO III: Transmissão

Artigo 1105.ºComunicabilidade e transmissão em vida para o cônjuge

1 - Incidindo o arrendamento sobre casa de morada de família, o seu destino é, em casode divórcio ou de separação judicial de pessoas e bens, decidido por acordo doscônjuges, podendo estes optar pela transmissão ou pela concentração a favor de umdeles

.2 - Na falta de acordo, cabe ao tribunal decidir, tendo em conta a necessidade de cadaum, os interesses dos filhos e outros factores relevantes.

3 - A transferência ou a concentração acordadas e homologadas pelo juiz ou peloconservador do registo civil ou a decisão judicial a elas relativa são notificadasoficiosamente ao senhorio.

Artigo 1106.º: Transmissão por morte

1 - O arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário quando lhesobreviva:

a) Cônjuge com residência no locado ou pessoa que com o arrendatário vivesse nolocado em união de facto e há mais de um ano;

b) Pessoa que com ele residisse em economia comum e há mais de um ano.

2 - No caso referido no número anterior, a posição do arrendatário transmite-se, emigualdade de circunstâncias, sucessivamente para o cônjuge sobrevivo ou pessoa que,com o falecido, vivesse em união de facto, para o parente ou afim mais próximo ou deentre estes para o mais velho ou para o mais velho de entre as restantes pessoas que comele residissem em economia comum há mais de um ano.

3 - A morte do arrendatário nos seis meses anteriores à data da cessação do contrato dá ao transmissário o direito de permanecer no local por período não inferior a seis meses acontar do decesso.

Artigo 1107.º: Comunicação

1 - Por morte do arrendatário, a transmissão do arrendamento, ou a sua concentração no cônjuge sobrevivo, deve ser comunicada ao senhorio, com cópia dos documentos comprovativos e no prazo de três meses a contar da ocorrência.

2 - A inobservância do disposto no número anterior obriga o transmissário faltoso a indemnizar por todos os danos derivados da omissão.

SUBSECÇÃO VIII: Disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais

Artigo 1108.ºÂmbito

As regras da presente subsecção aplicam-se aos arrendamentos urbanos para fins nãohabitacionais, bem como, com as necessárias adaptações e em conjunto com o regimegeral da locação civil, aos arrendamentos rústicos não sujeitos a regimes especiais.

Artigo 1109.ºLocação de estabelecimento

1 - A transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio ou de parte dele, emconjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial neleinstalado, rege-se pelas regras da presente subsecção, com as necessárias adaptações.

2 - A transferência temporária e onerosa de estabelecimento instalado em localarrendado não carece de autorização do senhorio, mas deve ser-lhe comunicada noprazo de um mês.

Artigo 1110.ºDuração, denúncia ou oposição à renovação1 - As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos dearrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes,aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação.2 - Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, peloperíodo de 10 anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior aum ano.

Artigo 1111.ºObras

1 - As regras relativas à responsabilidade pela realização das obras de conservaçãoordinária ou extraordinária, requeridas por lei ou pelo fim do contrato, são livrementeestabelecidas pelas partes.

2 - Se as partes nada convencionarem, cabe ao senhorio executar as obras deconservação, considerando-se o arrendatário autorizado a realizar as obras exigidas por lei ou requeridas pelo fim do contrato.

Artigo 1112.ºTransmissão da posição do arrendatário

1 - É permitida a transmissão por acto entre vivos da posição do arrendatário, semdependência da autorização do senhorio:

a) No caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial;

b) A pessoa que no prédio arrendado continue a exercer a mesma profissão liberal, ou a sociedade profissional de objecto equivalente.

2 - Não há trespasse:

a) Quando a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto, dasinstalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento;

b) Quando a transmissão vise o exercício, no prédio, de outro ramo de comércio ouindústria ou, de um modo geral, a sua afectação a outro destino.

3 - A transmissão deve ser celebrada por escrito e comunicada ao senhorio.

4 - O senhorio tem direito de preferência no trespasse por venda ou dação em cumprimento, salvo convenção em contrário.

5 - Quando, após a transmissão, seja dado outro destino ao prédio, ou o transmissárionão continue o exercício da mesma profissão liberal, o senhorio pode resolver o contrato.

Artigo 1113.ºMorte do arrendatário

1 - O arrendamento não caduca por morte do arrendatário, mas os sucessores podemrenunciar à transmissão, comunicando a renúncia ao senhorio no prazo de três meses,com cópia dos documentos comprovativos da ocorrência.

2 - É aplicável o disposto no artigo 1107.º, com as necessárias adaptações.»

Artigo 4.º: Alteração ao Código de Processo Civil

Os artigos 678.º, 930.º e 930.º-A do Código de Processo Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 44129, de 28 de Dezembro de 1961, passam a ter a seguinte redacção

:Artigo 678.º[...]

1 - ...

2 - ...

3 - ...

4 - ...

5 - Independentemente do valor da causa e da sucumbência, é sempre admissívelrecurso para a Relação nas acções em que se aprecie a validade, a subsistência ou acessação de contratos de arrendamento, com excepção dos arrendamentos parahabitação não permanente ou para fins especiais transitórios.

6 - ...

Artigo 930.º[...]

1 - ...

2 - ...

3 - ...

4 - ...

5 - ...

6 - Tratando-se da casa de habitação principal do executado, é aplicável o disposto nos n.os 3 a 6 do artigo 930.º-B, e caso se suscitem sérias dificuldades no realojamento doexecutado, o agente de execução comunica antecipadamente o facto à câmara municipal e às entidades assistenciais competentes.

Artigo 930.º-A: Execução para entrega de coisa imóvel arrendada

À execução para entrega de coisa imóvel arrendada são aplicáveis as disposições anteriores do presente subtítulo, com as alterações constantes dos artigos 930.º-B a 930.º-E.»

Artigo 5.ºAditamento ao Código de Processo Civil.

São aditados ao Código de Processo Civil os artigos 930.º-B a 930.º-E, com a seguinte redacção:

«Artigo 930.º-B: Suspensão da execução

1 - A execução suspende-se nos seguintes casos:

a) Se for recebida a oposição à execução, deduzida numa execução que se funde emtítulo executivo extrajudicial;

b) Se o executado requerer o diferimento da desocupação do local arrendado para habitação, motivada pela cessação do respectivo contrato, nos termos do artigo 930.º-C.

2 - O agente de execução suspende as diligências executórias sempre que o detentor dacoisa, que não tenha sido ouvido e convencido na acção declarativa, exibir algum dosseguintes títulos, com data anterior ao início da execução:

a) Título de arrendamento ou de outro gozo legítimo do prédio, emanado do exequente;

b) Título de subarrendamento ou de cessão da posição contratual, emanado doexecutado, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15 dias arespectiva notificação ao exequente, ou de o exequente ter especialmente autorizado osubarrendamento ou a cessão, ou de o exequente ter conhecido o subarrendatário oucessionário como tal.

3 - Tratando-se de arrendamento para habitação, o agente de execução suspende asdiligências executórias, quando se mostre, por atestado médico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a execução, que adiligência põe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razões de doença aguda.

4 - Nos casos referidos nos n.os 2 e 3, o agente de execução lavra certidão dasocorrências, junta os documentos exibidos e adverte o detentor, ou a pessoa que seencontra no local, de que a execução prossegue, salvo se, no prazo de 10 dias, solicitarao juiz a confirmação da suspensão, juntando ao requerimento os documentosdisponíveis, dando do facto imediato conhecimento ao exequente ou ao seurepresentante.

5 - No prazo de 15 dias, o juiz de execução, ouvido o exequente, decide manter aexecução suspensa ou ordena a imediata prossecução dos autos.6 - O exequente pode requerer, à sua custa, o exame do doente por dois médicosnomeados pelo juiz, decidindo este da suspensão, segundo a equidade.

Artigo 930.º-C: Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação

1 - No caso de imóvel arrendado para habitação, dentro do prazo de oposição àexecução, o executado pode requerer o diferimento da desocupação, por razões sociais imperiosas, devendo logo oferecer as provas disponíveis e indicar as testemunhas aapresentar, até ao limite de três.

2 - O diferimento de desocupação do local arrendado para habitação é decidido deacordo com o prudente arbítrio do tribunal, desde que se alegue algum dos seguintesfundamentos:

a) Que a desocupação imediata do local causa ao executado um prejuízo muito superiorà vantagem conferida ao exequente;

b) Que, tratando-se de resolução por não pagamento de rendas, a falta do mesmo sedeve a carência de meios do executado, o que se presume relativamente ao beneficiáriode subsídio de desemprego ou de rendimento social de inserção;c) Que o executado é portador de deficiência com grau comprovado de incapacidadesuperior a 60%.

3 - No diferimento, decidido com base:

a) Na alínea a) do número anterior, pode o executado, a pedido do exequente, serobrigado a caucionar as rendas vincendas, sob pena de perda de benefício;

b) Na alínea b) do número anterior, cabe ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social indemnizar o exequente pelas rendas não pagas,acrescidas de juros de mora e ficando sub-rogado nos direitos daquele.

Artigo 930.º-D: Termos do diferimento da desocupação

1 - A petição de diferimento da desocupação assume carácter de urgência e é indeferida liminarmente quando:

a) Tiver sido deduzida fora do prazo;

b) O fundamento não se ajustar a algum dos referidos no artigo anterior;

c) For manifestamente improcedente.

2 - Se a petição for recebida, o exequente é notificado para contestar, dentro do prazo de10 dias, devendo logo oferecer as provas disponíveis e indicar as testemunhas aapresentar, até ao limite de três.

3 - Na sua decisão, o juiz deve ainda ter em conta as exigências da boa fé, acircunstância de o executado não dispor imediatamente de outra habitação, o número depessoas que habitam com o executado, a sua idade, o seu estado de saúde e, em geral, asituação económica e social das pessoas envolvidas.

4 - O juiz deve decidir do pedido de diferimento da desocupação por razões sociais noprazo máximo de 30 dias a contar da sua apresentação, sendo a decisão oficiosamente comunicada, com a sua fundamentação, ao Fundo de Socorro Social do Instituto deGestão Financeira da Segurança Social.

5 - O diferimento não pode exceder o prazo de 10 meses a contar da data do trânsito em julgado da decisão que o conceder.

Artigo 930.º-E: Responsabilidade do exequente

Procedendo a oposição à execução que se funde em título extrajudicial, o exequenteresponde pelos danos culposamente causados ao executado e incorre em multacorrespondente a 10% do valor da execução, mas não inferior a 10 UC nem superior aodobro do máximo da taxa de justiça, quando não tenha agido com a prudência normal,sem prejuízo da responsabilidade criminal em que possa também incorrer.»

Artigo 6.º: Alteração ao Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro

1 - É revogado o artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, que aprova o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e o Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, altera o Código do Imposto doSelo, altera o Estatuto dos Benefícios Fiscais e os Códigos do IRS e do IRC e revoga o Código da Contribuição Predial e do Imposto sobre a Indústria Agrícola, o Código da Contribuição Autárquica e o Código do Imposto Municipal de Sisa e do Imposto sobre as Sucessões e Doações.

2 - Os artigos 15.º a 17.º do diploma referido no número anterior passam a ter a seguinte redacção:«

Artigo 15.º: Avaliação de prédios já inscritos na matriz

1 - Enquanto não se proceder à avaliação geral, os prédios urbanos já inscritos na matriz serão avaliados, nos termos do CIMI, aquando da primeira transmissão ocorrida após asua entrada em vigor.

2 - ...

3 - ...

4 - ...

5 - ...

Artigo 16.ºActualização do valor patrimonial tributário

1 - Enquanto não se proceder à avaliação geral, o valor patrimonial tributário dosprédios urbanos, para efeitos de IMI, é actualizado com base em coeficientes dedesvalorização da moeda ajustados pela variação temporal dos preços no mercadoimobiliário nas diferentes zonas do País

.2 - ...

3 - ...

4 - ..

.5 - ...

Artigo 17.º: Regime transitório para os prédios urbanos arrendados

1 - Para efeitos exclusivamente de IMI, o valor patrimonial tributário de prédio ou partede prédio urbano arrendado é determinado nos termos do artigo anterior, com excepção do previsto nos números seguintes.

2 - Quando se proceder à avaliação de prédio arrendado, o IMI incidirá sobre o valor patrimonial tributário apurado nos termos do artigo 38.º do CIMI, ou, caso haja lugar aaumento da renda de forma faseada, nos termos do artigo 38.º da Lei n.º 6/2006, de 27de Fevereiro, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano, sobre a parte dessevalor correspondente a uma percentagem igual à da renda actualizada prevista nosartigos 39.º, 40.º, 41.º e 53.º da referida lei sobre o montante máximo da nova renda.

3 - Quando o senhorio requeira a avaliação do imóvel para efeitos de actualização darenda e não possa proceder a actualização devido ao nível de conservação do locado, o IMI passa a incidir sobre o valor patrimonial tributário apurado nos termos do artigo 38.º do CIMI no 3.º ano posterior ao da avaliação.

4 - Não tendo sido realizada a avaliação nos termos do n.º 2, no ano da entrada em vigorda Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprova o Novo Regime do ArrendamentoUrbano, o valor patrimonial tributário de prédio ou parte de prédio urbano arrendado,por contrato ainda vigente e que tenha dado lugar ao pagamento de rendas até 31 deDezembro de 2001, é o que resultar da capitalização da renda anual pela aplicação dofactor 12, se tal valor for inferior ao determinado nos termos do artigo anterior.

5 - A partir do ano seguinte ao da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, 27 de Fevereiro,que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano, e enquanto não existir avaliaçãonos termos do artigo 38.º do CIMI, o valor patrimonial tributário do prédio, para efeitosde IMI, é determinado nos termos do artigo anterior.»

Artigo 7.ºAlteração ao Código do Imposto Municipal sobre Imóveis. Os artigos 61.º e 112.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis passam a ter aseguinte redacção:

«Artigo 61.ºConstituição da CNAPU

1 - A CNAPU é constituída por:

a) ...

b) ..

.c) ...

d) ..

.e) ..

.f) ..

.g) Um vogal indicado pelas associações de inquilinos;

h) [Anterior alínea g).

]i) [Anterior alínea h).

]j) [Anterior alínea i).]

2 - ...

3 - ...

Artigo 112.º[...]

1 - ...

2 - ...

3 - As taxas previstas nas alíneas b) e c) do n.º 1 são elevadas ao dobro nos casos deprédios urbanos que se encontrem devolutos há mais de um ano, considerando-sedevolutos os prédios como tal definidos em diploma próprio.

4 - (Anterior n.º 3.)

5 - (Anterior n.º 4.)

6 - (Anterior n.º 5.)

7 - (Anterior n.º 6.)

8 - (Anterior n.º 7.)

9 - (Anterior n.º 11.)

10 - (Anterior n.º 12.)»

Artigo 8.ºAlteração ao Código do Registo Predial

O artigo 5.º do Código do Registo Predial, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 224/84, de 6de Julho, passa a ter a seguinte redacção:

«Artigo 5.º[...]

1 - ...

2 - ...

3 - ...

4 - ...

5 - Não é oponível a terceiros a duração superior a seis anos do arrendamento não registado.»

CAPÍTULO II: Disposições gerais

SECÇÃO I: Comunicações

Artigo 9.ºForma da comunicação

1 - Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre aspartes, relativas a cessação do contrato de arrendamento, actualização da renda e obras,são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registadacom aviso de recepção.

2 - As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação deste em contrário, devemser remetidas para o local arrendado.

3 - As cartas dirigidas ao senhorio devem ser remetidas para o endereço constante docontrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.

4 - Não existindo contrato escrito nem comunicação anterior do senhorio, as cartasdirigidas a este devem ser remetidas para o seu domicílio ou sede.

5 - Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve,devendo as partes comunicar mutuamente a alteração daquele.

6 - O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo odestinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de recepção.

7 - A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nostermos do n.º 1 do artigo 1084.º do Código Civil, é efectuada mediante notificaçãoavulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador deexecução, sendo neste caso feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado dacomunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificandoassinar o original.

Artigo 10.ºVicissitudes

1 - A comunicação prevista no n.º 1 do artigo anterior considera-se realizada ainda que:

a) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou não a terlevantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais;

b) O aviso de recepção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário.

2 - O disposto no número anterior não se aplica às cartas que constituam iniciativa do senhorio para actualização de renda, nos termos do artigo 34.º, ou integrem ou constituam título executivo para despejo, nos termos do artigo 15.º

3 - Nas situações previstas no número anterior, o senhorio deve remeter nova cartaregistada com aviso de recepção decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data doenvio da primeira carta.

4 - Se a nova carta voltar a ser devolvida, nos termos da alínea a) do n.º 1, considera-sea comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio.

Artigo 11.ºPluralidade de senhorios ou de arrendatários

1 - Havendo pluralidade de senhorios, as comunicações devem, sob pena de ineficácia,ser subscritas por todos, ou por quem a todos represente, devendo o arrendatário dirigiras suas comunicações ao representante, ou a quem em comunicação anterior tenha sidodesignado para as receber.

2 - Na falta da designação prevista no número anterior, o arrendatário dirige as suascomunicações ao primeiro signatário e envia a carta para o endereço do remetente.

3 - Havendo pluralidade de arrendatários, a comunicação do senhorio é dirigida ao quefigurar em primeiro lugar no contrato, salvo indicação daqueles em contrário.

4 - A comunicação prevista no número anterior é, contudo, dirigida a todos osarrendatários nos casos previstos no n.º 2 do artigo anterior.

5 - Se a posição do destinatário estiver integrada em herança indivisa, a comunicação édirigida ao cabeça-de-casal, salvo indicação de outro representante.

6 - Nas situações previstas nos números anteriores, a pluralidade de comunicações deconteúdo diverso por parte dos titulares das posições de senhorio ou de arrendatárioequivale ao silêncio.

Artigo 12.ºCasa de morada de família

1 - Se o local arrendado constituir casa de morada de família, as comunicações previstasno n.º 2 do artigo 9.º devem ser dirigidas a cada um dos cônjuges.

2 - As comunicações do arrendatário podem ser subscritas por ambos ou por um só dos cônjuges.

3 - Devem, no entanto, ser subscritas por ambos os cônjuges as comunicações que tenham por efeito algum dos previstos no artigo 1682.º-B do Código Civil.

SECÇÃO II: Associações

Artigo 13.ºLegitimidade

1 - As associações representativas das partes, quando expressamente autorizadas pelosinteressados, gozam de legitimidade para assegurar a defesa judicial dos seus membrosem questões relativas ao arrendamento.

2 - Gozam do direito referido no número anterior as associações que, cumulativamente:

a) Tenham personalidade jurídica;

b) Não tenham fins lucrativos;

c) Tenham como objectivo principal proteger os direitos e interesses dos seusassociados, na qualidade de senhorios, inquilinos ou comerciantes;

d) Tenham, pelo menos, 3000, 500 ou 100 associados, consoante a área a quecircunscrevam a sua acção seja de âmbito nacional, regional ou local, respectivamente.

SECÇÃO III: Despejo

Artigo 14.ºAcção de despejo

1 - A acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento,sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação, e segue aforma de processo comum declarativo.

2 - Quando o pedido de despejo tiver por fundamento a falta de residência permanentedo arrendatário e quando este tenha na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto elimítrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do País, outra residência ou apropriedade de imóvel para habitação adquirido após o início da relação dearrendamento, com excepção dos casos de sucessão mortis causa, pode o senhorio,simultaneamente, pedir uma indemnização igual ao valor da renda determinada nostermos dos artigos 30.º a 32.º desde o termo do prazo para contestar até à entregaefectiva da habitação.

3 - Na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas oudepositadas, nos termos gerais.

4 - Se o arrendatário não pagar ou depositar as rendas, encargos ou despesas, vencidospor um período superior a três meses, é notificado para, em 10 dias, proceder ao seupagamento ou depósito e ainda da importância de indemnização devida, juntando provaaos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas delevantamento do depósito, que são contadas a final.

5 - Se, dentro daquele prazo, os montantes referidos no número anterior não forempagos ou depositados, o senhorio pode pedir certidão dos autos relativa a estes factos, aqual constitui título executivo para efeitos de despejo do local arrendado, na forma deprocesso executivo comum para entrega de coisa certa.

Artigo 15.º: Título executivo

1 - Não sendo o locado desocupado na data devida por lei ou convenção das partes,podem servir de base à execução para entrega de coisa certa:

a) Em caso de cessação por revogação, o contrato de arrendamento, acompanhado doacordo previsto no n.º 2 do artigo 1082.º do Código Civil;

b) Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, não sendo o contrato renovável por tersido celebrado para habitação não permanente ou para fim especial transitório, o contrato escrito donde conste a fixação desse prazo;

c) Em caso de cessação por oposição à renovação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no artigo 1097.º do CódigoCivil;

d) Em caso de denúncia por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhadodos comprovativos das comunicações previstas na alínea c) do artigo 1101.º do CódigoCivil e no artigo 1104.º do mesmo diploma;

e) Em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhadodo comprovativo da comunicação prevista no n.º 1 do artigo 1084.º do Código Civil, bem como, quando aplicável, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, daoposição à realização da obra;

f)- Em caso de denúncia pelo arrendatário, nos termos do n.º 5 do artigo 37.º ou do n.º 5 do artigo 43.º, o comprovativo da comunicação da iniciativa do senhorio e o documentode resposta do arrendatário.

2 - O contrato de arrendamento é título executivo para a acção de pagamento de renda quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida.

SECÇÃO IV: Justo impedimento

Artigo 16.ºInvocação de justo impedimento1

- Considera-se justo impedimento o evento não imputável à parte em contrato dearrendamento urbano que obste à prática atempada de um acto previsto nesta lei ou à recepção das comunicações que lhe sejam dirigidas.

2 - O justo impedimento deve ser invocado logo após a sua cessação, por comunicaçãodirigida à outra parte.

3 - Compete à parte que o invocar a demonstração dos factos em que se funda.

4 - Em caso de desacordo entre as partes, a invocação do justo impedimento só se torna eficaz após decisão judicial.

SECÇÃO V: Consignação em depósito

Artigo 17.ºDepósito das rendas

1- O arrendatário pode proceder ao depósito da renda quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito, quando lhe seja permitido fazer cessar a mora e aindaquando esteja pendente acção de despejo.

2 - O previsto na presente secção é aplicável, com as necessárias adaptações, aodepósito do valor correspondente a encargos e despesas a cargo do arrendatário.

Artigo 18.ºTermos do depósito

1 - O depósito é feito em qualquer agência de instituição de crédito, perante umdocumento em dois exemplares, assinado pelo arrendatário, ou por outrem em seunome, e do qual constem:

a) A identidade do senhorio e do arrendatário;

b) A identificação do locado;

c) O quantitativo da renda, encargo ou despesa;

d) O período de tempo a que ela respeita;

e) O motivo por que se pede o depósito.

2 - Um dos exemplares do documento referido no número anterior fica em poder dainstituição de crédito, cabendo o outro ao depositante, com o lançamento de ter sidoefectuado o depósito.

3 - O depósito fica à ordem do tribunal da situação do prédio ou, quando efectuado napendência de processo judicial, do respectivo tribunal.

Artigo 19.ºNotificação do senhorio

1 - O arrendatário deve comunicar ao senhorio o depósito da renda.

2 - A junção do duplicado ou duplicados das guias de depósito à contestação, ou figuraprocessual a ela equivalente, de acção baseada na falta de pagamento produz os efeitos da comunicação.

Artigo 20.ºDepósitos posteriores

1 - Enquanto subsistir a causa do depósito, o arrendatário pode depositar as rendasposteriores, sem necessidade de nova oferta de pagamento nem de comunicação dosdepósitos sucessivos.

2 - Os depósitos posteriores são considerados dependência e consequência do depósito inicial, valendo quanto a eles o que for decidido em relação a este.

Artigo 21.ºImpugnação do depósito

1 - A impugnação do depósito deve ocorrer no prazo de 20 dias contados dacomunicação, seguindo-se, depois, o disposto na lei de processo sobre a impugnação daconsignação em depósito.

2 - Quando o senhorio pretenda resolver judicialmente o contrato por não pagamento de renda, a impugnação deve ser efectuada em acção de despejo a intentar no prazo de 20 dias contados da comunicação do depósito ou, estando a acção já pendente, na respostaà contestação ou em articulado específico, apresentado no prazo de 10 dias contados dacomunicação em causa, sempre que esta ocorra depois da contestação.

3 - O processo de depósito é apensado ao da acção de despejo, em cujo despachosaneador se deve conhecer da subsistência do depósito e dos seus efeitos, salvo se adecisão depender da prova ainda não produzida.

Artigo 22.ºLevantamento do depósito pelo senhorio1

- O senhorio pode levantar o depósito mediante escrito em que declare que não oimpugnou nem pretende impugnar.

2 - O escrito referido no número anterior é assinado pelo senhorio ou pelo seurepresentante, devendo a assinatura ser reconhecida por notário, quando não se apresente o bilhete de identidade respectivo.

3 - O depósito impugnado pelo senhorio só pode ser levantado após decisão judicial e de harmonia com ela.

Artigo 23.ºFalsidade da declaração

Quando a declaração referida no artigo anterior seja falsa, a impugnação fica sem efeitoe o declarante incorre em multa equivalente ao dobro da quantia depositada, semprejuízo da responsabilidade penal correspondente ao crime de falsas declarações.

SECÇÃO VI: Determinação da renda

Artigo 24.ºCoeficiente de actualização

1 - O coeficiente de actualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento é oresultante da totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação,correspondente aos últimos 12 meses e para os quais existam valores disponíveis à datade 31 de Agosto, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística.

2 - O aviso com o coeficiente referido no número anterior é publicado no Diário da República até 30 de Outubro de cada ano.

Artigo 25.ºArredondamento

1 - A renda resultante da actualização referida no artigo anterior é arredondada para aunidade euro imediatamente superior.

2 - O mesmo arredondamento se aplica nos demais casos de determinação da renda com recurso a fórmulas aritméticas.

TÍTULO II: Normas transitórias

CAPÍTULO I: Contratos habitacionais celebrados na vigência do Regime do ArrendamentoUrbano e contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n.º 257/95,de 30 de Setembro.

Artigo 26.ºRegime

1 - Os contratos celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU),aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, passam a estar submetidosao NRAU, com as especificidades dos números seguintes.

2 - À transmissão por morte aplica-se o disposto nos artigos 57.º e 58.º

3 - Os contratos de duração limitada renovam-se automaticamente, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de três anos, se outro superior não tiver sido previsto, sendo a primeirarenovação pelo período de cinco anos no caso de arrendamento para fim não habitacional.

4 - Os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as seguintes especificidades:

a) Continua a aplicar-se o artigo 107.º do RAU;

b) O montante previsto no n.º 1 do artigo 1102.º do Código Civil não pode ser inferior aum ano de renda, calculada nos termos dos artigos 30.º e 31.º;

c) Não se aplica a alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil.

5 - Em relação aos arrendamentos para habitação, cessa o disposto nas alíneas a) e b) donúmero anterior após transmissão por morte para filho ou enteado ocorrida depois daentrada em vigor da presente lei.

6 - Em relação aos arrendamentos para fins não habitacionais, cessa o disposto na alíneac) do n.º 4 quando:a) Ocorra trespasse ou locação do estabelecimento após a entrada em vigor da presentelei;b) Sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão inter vivos de posição ouposições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50% face àsituação existente aquando da entrada em vigor da presente lei.

CAPÍTULO II: Contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos nãohabitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.

SECÇÃO I: Disposições gerais

Artigo 27.ºÂmbito:

As normas do presente capítulo aplicam-se aos contratos de arrendamento

para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º321-B/90, de 15 de Outubro, bem como aos contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.

Artigo 28.ºRegime

Aos contratos a que se refere o presente capítulo aplica-se, com as devidas adaptações, oprevisto no artigo 26.º

Artigo 29.ºBenfeitorias

1 - Salvo estipulação em contrário, a cessação do contrato dá ao arrendatário direito acompensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitoriasrealizadas por possuidor de boa fé.

2 - A denúncia dos contratos de arrendamento prevista no n.º 5 do artigo 37.º ouocorrida no seguimento das notificações para actualização faseada da renda previstasnos artigos 39.º, 40.º e 41.º confere ao arrendatário direito a compensação pelas obraslicitamente feitas, independentemente do estipulado no contrato de arrendamento.

3 - Tem aplicação o disposto no número anterior, nos arrendamentos para fins nãohabitacionais, quando haja cessação de contrato em consequência da aplicação do disposto no n.º 6 do artigo 26.º

SECÇÃO II: Actualização de rendas

SUBSECÇÃO I: Arrendamento para habitação

Artigo 30.º: Rendas passíveis de actualização

As rendas dos contratos a que se refere o presente capítulo podem ser actualizadas até ao limite de uma renda determinada nos termos previstos no artigo seguinte.

Artigo 31.ºValor máximo da renda actualizada

A renda actualizada nos termos da presente secção tem como limite máximo o valor anual correspondente a 4% do valor do locado.

Artigo 32.º: Valor do locado

1 - O valor do locado é o produto do valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), realizada há menos de três anos, multiplicado pelo coeficiente de conservação previsto no artigo seguinte.

2 - Se a avaliação fiscal tiver sido realizada mais de um ano antes da fixação da novarenda, o valor previsto no artigo anterior é actualizado de acordo com os coeficientes de actualização das rendas que tenham entretanto vigorado.

Artigo 33.º: Coeficiente de conservação

1 - Ao locado edificado com mais de 10 anos de construção, avaliado nos termosreferidos no n.º 1 do artigo anterior, é aplicado o coeficiente de conservação (Cc)constante da tabela seguinte:(ver tabela no documento original)

2 - Os níveis previstos na tabela anterior reflectem o estado de conservação do locado ea existência de infra-estruturas básicas, constando de diploma próprio as directrizes paraa sua fixação.

3 - A determinação do estado de conservação do locado é realizada por arquitecto ouengenheiro inscrito na respectiva ordem profissional.

4 - Ao locado aplica-se o coeficiente imediatamente inferior ao correspondente ao seuestado de conservação quando o arrendatário demonstre que o estado do prédio se devea obras por si realizadas, sendo aplicado um coeficiente intermédio, determinado deacordo com a equidade, caso o senhorio demonstre ter também efectuado obras de conservação.

5 - O disposto no número anterior não implica atribuição de distinto nível deconservação, nomeadamente para efeitos da alínea b) do artigo 35.º

Artigo 34.ºIniciativa do senhorio

1 - A actualização da renda depende de iniciativa do senhorio.

2 - O senhorio que deseje a actualização da renda comunica ao arrendatário o montanteda renda futura, o qual não pode exceder o limite fixado no artigo 31.º.

Artigo 35.ºPressupostos da iniciativa do senhorio

O senhorio apenas pode promover a actualização da renda quando, cumulativamente:

a) Exista avaliação do locado, nos termos do CIMI;

b) O nível de conservação do prédio não seja inferior a 3.

Artigo 36.ºColaboração do arrendatário

1 - O arrendatário tem o dever de prestar a sua colaboração na realização dos actosnecessários à avaliação fiscal e à determinação do coeficiente de conservação.2 - Quando, para os efeitos previstos no número anterior, se revele necessário o acessoao locado e o arrendatário não o possa facultar na data prevista, este indica uma dataalternativa, a qual não pode distar mais de 30 dias da data inicial.3 - A oposição pelo arrendatário à realização dos actos necessários à avaliação fiscal ouà determinação do coeficiente de conservação é fundamento

de resolução do contratopelo senhorio.

Artigo 37.ºResposta do arrendatário

1 - O prazo para a resposta do arrendatário é de 40 dias.

2 - Quando termine em dias diferentes o prazo de vários sujeitos, a resposta pode seroferecida até ao termo do prazo que começou a correr em último lugar.

3 - O arrendatário, na sua resposta, pode invocar uma das seguintes circunstâncias:

a) Rendimento anual bruto corrigido (RABC) do agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA);

b) Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado deincapacidade superior a 60%.

4 - A falta de resposta do arrendatário vale como declaração de inexistência dascircunstâncias previstas no número anterior.

5 - O arrendatário pode, em alternativa e no mesmo prazo, denunciar o contrato,devendo desocupar o locado no prazo de seis meses, não existindo então alteração darenda.

6 - O arrendatário pode, no mesmo prazo de 40 dias, requerer a realização de nova avaliação do prédio ao serviço de finanças competente, dando disso conhecimento ao senhorio.

7 - No caso previsto no número anterior, o arrendatário, para os efeitos do artigo 76.º do CIMI, ocupa a posição do sujeito passivo, sendo o senhorio notificado para, querendo,integrar a comissão prevista no n.º 2 daquele artigo ou para nomear o seu representante.

8 - Se da nova avaliação resultar valor diferente para a nova renda, os acertos devidossão feitos com o pagamento da renda subsequente.

9 - O RABC é definido em diploma próprio.

Artigo 38.ºActualização faseada do valor da renda

1 - A actualização do valor da renda é feita de forma faseada ao longo de cinco anos,sem prejuízo do disposto nos números seguintes.

2 - A actualização é feita ao longo de dois anos:

a) Quando o senhorio invoque que o agregado familiar do arrendatário dispõe de um RABC superior a 15 RMNA, sem que o arrendatário invoque qualquer das alíneas don.º 3 do artigo anterior;

b) Nos casos previstos no artigo 45.º3 - A actualização é feita ao longo de 10 anos quando o arrendatário invoque uma das alíneas do n.º 3 do artigo anterior.

4 - A comunicação do senhorio prevista no artigo 34.º contém, sob pena de ineficácia:

a) Cópia do resultado da avaliação do locado nos termos do CIMI e da determinação donível de conservação;

b) Os valores da renda devida após a primeira actualização correspondentes a uma actualização em 2, 5 ou 10 anos;

c) O valor em euros do RABC que, nesse ano, determina a aplicação dos diversos escalões;

d) A indicação de que a invocação de alguma das circunstâncias previstas no n.º 3 do artigo anterior deve ser realizada em 40 dias, mediante apresentação de documento comprovativo;

e) A indicação das consequências da não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no n.º 3 do artigo anterior.

5 - A comunicação do senhorio contém ainda, sendo caso disso, a invocação de que o agregado familiar do arrendatário dispõe de RABC superior a 15 RMNA, com oc omprovativo previsto no n.º 3 do artigo 44.º, sendo então referido nos termos da alínea a) do número anterior apenas o valor da renda devido após a actualização a dois anos.

Artigo 39.ºActualização em dois anos

A actualização faseada do valor da renda, ao longo de dois anos, faz-se nos termos seguintes:

a) 1.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acresce metade dadiferença entre esta e a renda comunicada;

b) 2.º ano: aplica-se a renda comunicada pelo senhorio, actualizada de acordo com oscoeficientes de actualização que entretanto tenham vigorado.

Artigo 40.ºActualização em cinco anos

1 - A actualização faseada do valor da renda, ao longo de cinco anos, faz-se nos termos seguintes:

a) 1.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acresce um quarto dadiferença entre esta e a renda comunicada;

b) 2.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem dois quartosda diferença entre esta e a renda comunicada;

c) 3.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem três quartosda diferença entre esta e a renda comunicada;

d) 4.º ano: aplica-se a renda comunicada pelo senhorio;

e) 5.º ano: a renda devida é a comunicada pelo senhorio, actualizada de acordo com os coeficientes de actualização que entretanto tenham vigorado.

2 - O limite máximo de actualização da renda é de (euro) 50 mensais no 1.º ano e de(euro) 75 mensais nos 2.º a 4.º anos, excepto quando tal valor for inferior ao valor queresultaria da actualização anual prevista no n.º 1 do artigo 24.º, caso em que é este o aplicável.

Artigo 41.ºActualização em 10 anos

1 - A actualização faseada do valor da renda, ao longo de 10 anos, faz-se nos termosseguintes:

a) 1.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acresce um nono da diferença entre esta e a renda comunicada;

b) 2.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem dois nonos da diferença entre esta e a renda comunicada;

c) 3.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem três nonos da diferença entre esta e a renda comunicada;

d) 4.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem quatro nonos da diferença entre esta e a renda comunicada;

e) 5.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem cinco nonos da diferença entre esta e a renda comunicada;

f) 6.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem seis nonos da diferença entre esta e a renda comunicada;

g) 7.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem sete nonos da diferença entre esta e a renda comunicada;

h) 8.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem oito nonos da diferença entre esta e a renda comunicada;

i) 9.º ano: aplica-se a renda comunicada pelo senhorio;

j) 10.º ano: a renda devida é a renda máxima inicialmente proposta pelo senhorio,actualizada de acordo com coeficientes de actualização que entretanto tenham vigorado.

2 - O limite máximo de actualização da renda é de (euro) 50 mensais no 1.º ano e de(euro) 75 mensais nos 2.º a 9.º anos, excepto quando tal valor for inferior ao valor queresultaria da actualização anual prevista no n.º 1 do artigo 24.º, caso em que é este o aplicável.

Artigo 42.ºComunicação do senhorio ao serviço de finanças

1 - No prazo de 30 dias a contar da data em que a avaliação patrimonial se tornardefinitiva, nos termos dos artigos 75.º e 76.º do CIMI, ou do fim do prazo de resposta doarrendatário, se este for mais longo, o senhorio comunica, mediante declaração aaprovar por portaria conjunta dos Ministros de Estado e da Administração Interna e deEstado e das Finanças, ao serviço de finanças competente o período de faseamento deactualização do valor da renda ou a sua não actualização.

2 - Na falta de comunicação do senhorio, presume-se que a actualização faseada dovalor da renda se faz ao longo de cinco anos, sem prejuízo dos poderes de inspecção e correcção da administração fiscal e da sanção aplicável à falta de entrega da declaração.

Artigo 43.ºAplicação da nova renda

1 - Não tendo o arrendatário optado pela denúncia do contrato, a nova renda é devida no 3.º mês seguinte ao da comunicação do senhorio.

2 - As actualizações seguintes são devidas, sucessivamente, um ano após a actualização anterior.

3 - O senhorio deve comunicar por escrito ao arrendatário, com a antecedência mínima de 30 dias, o novo valor da renda.

4 - A não actualização da renda não pode dar lugar a posterior recuperação dosaumentos de renda não feitos, mas o senhorio pode, em qualquer ano, exigir o valor a que teria direito caso todas as actualizações anteriores tivessem ocorrido.

5 - Nos 30 dias seguintes à comunicação de um novo valor, o arrendatário podedenunciar o contrato, devendo desocupar o locado no prazo de seis meses.

6 - Existindo a denúncia prevista no número anterior, não há actualização da renda.

Artigo 44.ºComprovação da alegação1 - O arrendatário que invoque a circunstância prevista na alínea a) do n.º 3 do artigo37.º faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo emitido pelo serviço definanças competente.2 - O arrendatário que não disponha, à data da sua resposta, do documento referido nonúmero anterior, faz acompanhar a resposta do comprovativo de ter o mesmo sido járequerido, devendo juntá-lo no prazo de 15 dias após a sua obtenção.3 - O senhorio que pretenda invocar que o agregado familiar do arrendatário dispõe deRABC superior a 15 RMNA requer ao serviço de finanças competente o respectivocomprovativo.4 - O RABC refere-se ao ano civil anterior ao da comunicação.5 - O arrendatário que invoque a circunstância prevista na alínea b) do n.º 3 do artigo37.º faz acompanhar a sua resposta, conforme o caso, de documento comprovativo deter completado 65 anos à data da comunicação pelo senhorio, ou de documentocomprovativo da deficiência alegada, sob pena de se lhe passar a aplicar o faseamentoao longo de cinco anos.Artigo 45.ºRegime especial de faseamento1 - A actualização efectua-se nos termos do artigo 39.º quando o arrendatário não tenhano locado a sua residência permanente, habite ou não outra casa, própria ou alheia.2 - Não se aplica o disposto no número anterior:a) Em caso de força maior ou doença;b) Se a falta de residência permanente, não perdurando há mais de dois anos, for devidaao cumprimento de deveres militares ou profissionais do próprio, do cônjuge ou dequem viva com o arrendatário em união de facto;c) Se permanecer no local o cônjuge ou pessoa que tenha vivido em economia comumcom o arrendatário por prazo não inferior a um ano.3 - Em caso de actualização nos termos do n.º 1, o senhorio deve mencionar acircunstância que a justifica na comunicação a que se refere o artigo 34.º e tem direito àrenda assim actualizada enquanto não for decidido o contrário, caso em que deve reporos montantes indevidamente recebidos.

Artigo 46.ºSubsídio de renda1 - Tem direito a um subsídio de renda, em termos definidos em diploma próprio, oarrendatário:a) Cujo agregado familiar receba um RABC inferior a três RMNA;b) Com idade igual ou superior a 65 anos e cujo agregado familiar receba um RABCinferior a cinco RMNA.2 - O pedido de atribuição do subsídio, quando comunicado ao senhorio, determina queo aumento seguinte do valor da renda só vigore a partir do mês subsequente ao dacomunicação, pelo arrendatário ou pela entidade competente, da concessão do subsídiode renda, embora com recuperação dos montantes em atraso.3 - O arrendatário comunica a decisão sobre a concessão de subsídio ao senhorio noprazo de 15 dias após dela ter conhecimento, sob pena de indemnização pelos danoscausados pela omissão.4 - A renda a que se refere o artigo anterior não é susceptível de subsídio.

Artigo 47.ºAlteração de circunstâncias

1 - O arrendatário que tenha invocado que o seu agregado familiar dispõe de um RABC inferior a cinco RMNA deve fazer prova anual do rendimento perante o senhorio nomês correspondente àquele em que a invocação foi feita e pela mesma forma.

2 - Se os rendimentos auferidos ultrapassarem o limite invocado, o senhorio tem odireito de, nas actualizações subsequentes da renda, utilizar o escalonamento correspondente ao novo rendimento.

3 - Também se passa a aplicar actualização mais longa ao arrendatário que, tendorecebido a comunicação pelo senhorio do novo valor da renda resultante de actualizaçãoanual, demonstre ter auferido no ano anterior RABC que a ela confira direito.

4 - Falecendo o arrendatário que tenha invocado alguma das circunstâncias previstas non.º 3 do artigo 37.º, e transmitindo-se a sua posição contratual para quem não reúnaqualquer dessas circunstâncias, passa a aplicar-se o faseamento adequado à novas situação.

5 - A transição entre regimes faz-se aplicando à nova renda o valor que, noescalonamento de actualização correspondente ao regime para que se transita, forimediatamente superior à renda em vigor, seguindo-se, nos anos posteriores, asactualizações desse regime, de acordo com o escalonamento respectivo.

6 - Quando da regra constante do número anterior resulte que a passagem para regimede actualização mais célere dá origem a aumento igual ou inferior ao que seria devido sem essa passagem, aplica-se à actualização o escalão seguinte.

Artigo 48.ºDireito a obras

1 - No caso de o senhorio não tomar a iniciativa de actualizar a renda, o arrendatáriopode solicitar à comissão arbitral municipal (CAM) que promova a determinação docoeficiente de conservação do locado.

2 - Caso o nível de conservação seja de classificação inferior a 3, o arrendatário podeintimar o senhorio à realização de obras.

3 - O direito de intimação previsto no número anterior bem como as consequências donão acatamento da mesma são regulados em diploma próprio.

4 - Não dando o senhorio início às obras, pode o arrendatário:

a) Tomar a iniciativa de realização das obras, dando disso conhecimento ao senhorio e àCAM;

b) Solicitar à câmara municipal a realização de obras coercivas;

c) Comprar o locado pelo valor da avaliação feita nos termos do CIMI, com obrigação de realização das obras, sob pena de reversão.

5 - Caso as obras sejam realizadas pelo arrendatário, pode este efectuar compensação com o valor da renda.

6 - As obras coercivas ou realizadas pelo arrendatário, bem como a possibilidade de esteadquirir o locado, são reguladas em diploma próprio.

Artigo 49.ºComissão arbitral municipal

1 - São constituídas CAM com a seguinte finalidade:

a) Acompanhar a avaliação dos prédios arrendados;

b) Coordenar a verificação dos coeficientes de conservação dos prédios;

c) Estabelecer os coeficientes intermédios a aplicar nos termos do n.º 4 do artigo 33.º;

d) Arbitrar em matéria de responsabilidade pela realização de obras, valor das mesmas erespectivos efeitos no pagamento da renda;

e) Desempenhar quaisquer outras competências atribuídas por lei.

2 - As CAM são compostas por representantes da câmara municipal, do serviço definanças competente, dos senhorios e dos inquilinos.

3 - O funcionamento e as competências das CAM são regulados em diploma próprio.

SUBSECÇÃO IIArrendamento para fim não habitacional

Artigo 50.ºRegime aplicávelAos arrendamentos para fim diverso de habitação aplicam-se as normas constantes dasubsecção anterior, com as necessárias adaptações, bem como o disposto nos artigosseguintes.

Artigo 51.ºRendas passíveis de actualizaçãoPodem ser actualizadas as rendas relativas a contratos celebrados antes da entrada emvigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.

Artigo 52.ºPressupostos da iniciativa do senhorioA renda pode ser actualizada independentemente do nível de conservação.

Artigo 53.ºActualização faseada do valor da renda

1 - A actualização do valor da renda é feita de forma faseada, podendo decorrer durante 5 ou 10 anos, nos termos dos artigos 40.º e 41.º

2 - A actualização é feita em 10 anos quando:

a) Existindo no locado um estabelecimento comercial aberto ao público, o arrendatário seja uma microempresa ou uma pessoa singular;

b) O arrendatário tenha adquirido o estabelecimento por trespasse ocorrido há menos de cinco anos;

c) Existindo no locado um estabelecimento comercial aberto ao público, aquele esteja situado em área crítica de recuperação e reconversão urbanística (ACRRU);

d) A actividade exercida no locado tenha sido classificada de interesse nacional ou municipal.

3 - Microempresa é a que tem menos de 10 trabalhadores e cujos volume de negócios ebalanço total não ultrapassam (euro) 2000000 cada.

4 - São ACRRU as assim declaradas nos termos do artigo 41.º da Lei dos Solos,aprovada pelo Decreto-Lei n.º 794/76, de 5 de Novembro.

Artigo 54.ºComunicação do senhorio

A comunicação do senhorio prevista no artigo 34.º contém, além do valor da renda actualizada, sob pena de ineficácia:

a) O valor da renda devida após a primeira actualização, calculada nos termoscorrespondentes a uma actualização faseada em 10 anos, quando se verifique algumadas circunstâncias previstas no n.º 2 do artigo anterior;

b) O valor da renda devida após a primeira actualização, calculada nos termoscorrespondentes a uma actualização faseada em cinco anos, quando não se verifiquem as referidas circunstâncias;

c) A indicação de que não há lugar a faseamento da actualização, por se verificar alguma das circunstâncias previstas no artigo 56.º

Artigo 55.ºResposta do arrendatário

Quando a comunicação do senhorio indique uma actualização em cinco anos, o arrendatário pode, na sua resposta, alegar a verificação de circunstância prevista no n.º 2 do artigo 53.º, devendo a resposta fazer-se acompanhar dos correspondentescomprovativos.

Artigo 56.ºActualização imediata da renda

Não há faseamento da actualização da renda, tendo o senhorio imediatamente direito à renda actualizada, quando:

a) O arrendatário conserve o local encerrado ou sem actividade regular há mais de um ano, salvo caso de força maior ou ausência forçada, que não se prolongue há mais dedois anos, aplicando-se o disposto no n.º 3 do artigo 45.º;

b) Ocorra trespasse ou locação do estabelecimento após a entrada em vigor da presentel ei;

c) Sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão inter vivos de posição ouposições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50% face àsituação existente aquando da entrada em vigor da presente lei.

SECÇÃO IIITransmissão

Artigo 57.ºTransmissão por morte no arrendamento para habitação

1 - O arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário quando lhe sobreviva:

a) Cônjuge com residência no locado;

b) Pessoa que com ele vivesse em união de facto, com residência no locado;

c) Ascendente que com ele convivesse há mais de um ano;

d) Filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais deum ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;

e) Filho ou enteado maior de idade, que com ele convivesse há mais de um ano,portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

2 - Nos casos do número anterior, a posição do arrendatário transmite-se, pela ordemdas respectivas alíneas, às pessoas nele referidas, preferindo, em igualdade de condições, sucessivamente, o ascendente, filho ou enteado mais velho.

3 - Quando ao arrendatário sobreviva mais de um ascendente, há transmissão por morte entre eles.

4 - A transmissão a favor dos filhos ou enteados do primitivo arrendatário, nos termosdos números anteriores, verifica-se ainda por morte daquele a quem tenha sidotransmitido o direito ao arrendamento nos termos das alíneas a), b) e c) do n.º 1 ou nostermos do número anterior.

Artigo 58.ºTransmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais

1 - O arrendamento para fins não habitacionais termina com a morte do arrendatário,salvo existindo sucessor que, há mais de três anos, explore, em comum com oarrendatário primitivo, estabelecimento a funcionar no local.

2 - O sucessor com direito à transmissão comunica ao senhorio, nos três meses posteriores ao decesso, a vontade de continuar a exploração.

TÍTULO III: Normas finais

Artigo 59.ºAplicação no tempo

1 - O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.

2 - A aplicação da alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º do Código Civil não determina aperda do direito de preferência por parte de arrendatário que dele seja titular aquando da entrada em vigor da presente lei.

3 - As normas supletivas contidas no NRAU só se aplicam aos contratos celebradosantes da entrada em vigor da presente lei quando não sejam em sentido oposto ao denorma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma aplicável.

Artigo 60.ºNorma revogatória

1 - É revogado o RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, comtodas as alterações subsequentes, salvo nas matérias a que se referem os artigos 26.º e 28.º da presente lei.

2 - As remissões legais ou contratuais para o RAU consideram-se feitas para os lugaresequivalentes do NRAU, com as adaptações necessárias.

Artigo 61.ºManutenção de regimes

Até à publicação de novos regimes, mantêm-se em vigor os regimes da renda condicionada e da renda apoiada, previstos nos artigos 77.º e seguintes do RAU.

Artigo 62.ºRepublicação

O capítulo IV do título II do livro II do Código Civil, composto pelos artigos 1022.º a1113.º, é republicado em anexo à presente lei.

Artigo 63.ºAutorização legislativa

1 - Fica o Governo autorizado a aprovar no prazo de 120 dias os diplomas relativos às seguintes matérias:

a) Regime jurídico das obras coercivas;

b) Definição do conceito fiscal de prédio devoluto.

2 - Em relação ao regime jurídico das obras coercivas, a autorização tem os seguintessentido e extensão:

a) O diploma a aprovar tem como sentido permitir a intervenção em edifícios em mauestado de conservação, assegurando a reabilitação urbana nos casos em que oproprietário não queira ou não possa realizar as obras necessárias;

b) A extensão da autorização compreende a consagração, no diploma a aprovar, dasseguintes medidas:i) Possibilidade de o arrendatário se substituir ao senhorio na realização das obras, comefeitos na renda;ii) Possibilidade de as obras serem efectuadas pela câmara municipal, ou por outraentidade pública ou do sector público empresarial, com compensação em termos departicipação na fruição do prédio;iii) Possibilidade de o arrendatário adquirir o prédio, ficando obrigado à suareabilitação, sob pena de reversão;iv) Limitações à transmissão do prédio adquirido nos termos da subalínea anterior;v) Possibilidade de o proprietário de fracção autónoma adquirir outras fracções doprédio para realização de obras indispensáveis de reabilitação.

3 - Em relação à definição do conceito fiscal de prédio devoluto, a autorização tem os seguintes sentido e extensão:

a) O diploma a aprovar tem como sentido permitir a definição dos casos em que umprédio é considerado devoluto, para efeitos de aplicação da taxa do imposto municipal sobre imóveis;

b) A extensão da autorização compreende a consagração, no diploma a aprovar, dosseguintes critérios:i) Considerar devolutos os prédios urbanos ou as suas fracções autónomas que, duranteum ano, se encontrem desocupados;ii) Ser indício de desocupação a inexistência de contratos em vigor com prestadores deserviços públicos essenciais, ou de facturação relativa a consumos de água,electricidade, gás e telecomunicações;iii) Não se considerarem devolutos, entre outros, os prédios urbanos ou fracçõesautónomas dos mesmos que forem destinados a habitação por curtos períodos em praias,campo, termas e quaisquer outros lugares de vilegiatura, para arrendamento temporárioou para uso próprio;

c) A extensão da autorização compreende ainda a definição, no diploma a aprovar, dosmeios de detecção da situação de devoluto, bem como a indicação da entidade que a elaprocede e do procedimento aplicável.

Artigo 64.ºLegislação complementar

1 - O Governo deve aprovar, no prazo de 120 dias, decretos-leis relativos às seguintes matérias:

a) Regime de determinação do rendimento anual bruto corrigido

;b) Regime de determinação e verificação do coeficiente de conservação;

c) Regime de atribuição do subsídio de renda.

2 - O Governo deve aprovar, no prazo de 180 dias, iniciativas legislativas relativas às seguintes matérias:

a) Regime do património urbano do Estado e dos arrendamentos por entidades públicas,bem como do regime das rendas aplicável;

b) Regime de intervenção dos fundos de investimento imobiliário e dos fundos depensões em programas de renovação e requalificação urbana;

c) Criação do observatório da habitação e da reabilitação urbana, bem como da base dedados da habitação;

d) Regime jurídico da utilização de espaços em centros comerciais.

Artigo 65.ºEntrada em vigor

1 - Os artigos 63.º e 64.º entram em vigor no dia seguinte ao da publicação da presente lei.

2 - As restantes disposições entram em vigor 120 dias após a sua publicação.

Aprovada em 21 de Dezembro de 2005.

O Presidente da Assembleia da República, Jaime Gama.

Promulgada em 10 de Fevereiro de 2006.

Publique-se.

O Presidente da República, JORGE SAMPAIO.

Referendada em 13 de Fevereiro de 2006.

O Primeiro-Ministro, José Sócrates Carvalho Pinto de Sousa..

O Princípio geral:

O contrato de duração indeterminada cessa por denúncia de uma das partes, nos termosdos artigos seguintes.

Artigo 1100.ºDenúncia pelo arrendatário

1 - O arrendatário pode denunciar o contrato, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação ao senhorio com antecedência não inferior a 120 dias sobre a data em que pretenda a cessação, produzindo essa denúncia efeitos no finalde um mês do calendário gregoriano.

2 - À denúncia pelo arrendatário é aplicável, com as necessárias adaptações, o dispostono n.º 3 do artigo 1098.º

Artigo 1101.ºDenúncia pelo senhorioO senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes:a) Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau;b) Para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos;c) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anossobre a data em que pretenda a cessação.

Artigo 1102.ºDenúncia para habitação

1 - O direito de denúncia para habitação do senhorio depende do pagamento do montante equivalente a um ano de renda e da verificação dos seguintes requisitos:

a) Ser o senhorio comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de cinco anos ou,independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão;

b) Não ter o senhorio, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do País, casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau.

2 - O senhorio que tiver diversos prédios arrendados só pode denunciar o contratorelativamente àquele que, satisfazendo as necessidades de habitação própria e dafamília, esteja arrendado há menos tempo.

3 - O direito de denúncia para habitação do descendente está sujeito à verificação dorequisito previsto na alínea a) do n.º 1 relativamente ao senhorio e do da alínea b) domesmo número para o descendente.

Artigo 1103.ºDenúncia justificada

1 - A denúncia pelo senhorio com qualquer dos fundamentos previstos nas alíneas a) e b) do artigo 1101.º é feita nos termos da lei de processo, com antecedência não inferiora seis meses sobre a data pretendida para a desocupação.

2 - O senhorio que haja invocado o fundamento referido na alínea a) do artigo 1101.ºdeve dar ao local a utilização invocada no prazo de seis meses e por um período mínimode três anos.

3 - A invocação do disposto na alínea b) do artigo 1101.º obriga o senhorio, medianteacordo e em alternativa:

a) Ao pagamento de todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais,suportados pelo arrendatário, não podendo o valor da indemnização ser inferior ao de dois anos de renda;

b) A garantir o realojamento do arrendatário no mesmo concelho, em condiçõesanálogas às que este já detinha;

c) A assegurar o realojamento temporário do arrendatário no mesmo concelho com vistaa permitir a reocupação do prédio, em condições análogas às que este já detinha.

4 - No caso do número anterior, na falta de acordo entre as partes aplica-se o disposto na alínea a).

5 - A indemnização devida pela denúncia deve ser paga no mês seguinte ao trânsito emjulgado da decisão que a determine.

6 - Salvo caso de força maior, o não cumprimento do disposto no n.º 2, bem como o não início da obra no prazo de seis meses, torna o senhorio responsável por todas as despesas e demais danos, patrimoniais e não patrimoniais, ocasionados ao arrendatário,não podendo o valor da indemnização ser inferior ao de dois anos de renda, e confere ao arrendatário o direito à reocupação do locado.

7 - Da denúncia não pode resultar uma duração total do contrato inferior a cinco anos.

8 - A denúncia do contrato para demolição ou realização de obra de remodelação ourestauro profundos é objecto de legislação especial.

Artigo 1104.ºConfirmação da denúncia

No caso previsto na alínea c) do artigo 1101.º, a denúncia deve ser confirmada, sob penade ineficácia, por comunicação com a antecedência máxima de 15 meses e mínima deum ano relativamente à data da sua efectivação.

DIVISÃO IIITransmissão

Artigo 1105.ºComunicabilidade e transmissão em vida para o cônjuge

1 - Incidindo o arrendamento sobre casa de morada de família, o seu destino é, em casode divórcio ou de separação judicial de pessoas e bens, decidido por acordo dos cônjuges, podendo estes optar pela transmissão ou pela concentração a favor de um deles.

2 - Na falta de acordo, cabe ao tribunal decidir, tendo em conta a necessidade de cada um, os interesses dos filhos e outros factores relevantes.

3 - A transferência ou a concentração acordadas e homologadas pelo juiz ou pelo conservador do registo civil ou a decisão judicial a elas relativa são notificadas oficiosamente ao senhorio.

Artigo 1106.ºTransmissão por morte

1 - O arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário quando lhesobreviva:

a) Cônjuge com residência no locado ou pessoa que com o arrendatário vivesse nolocado em união de facto e há mais de um ano;

b) Pessoa que com ele residisse em economia comum e há mais de um ano.

2 - No caso referido no número anterior, a posição do arrendatário transmite-se, emigualdade de circunstâncias, sucessivamente para o cônjuge sobrevivo ou pessoa que,com o falecido, vivesse em união de facto, para o parente ou afim mais próximo ou deentre estes para o mais velho ou para o mais velho de entre as restantes pessoas que comele residissem em economia comum há mais de um ano.

3 - A morte do arrendatário nos seis meses anteriores à data da cessação do contrato dáao transmissário o direito de permanecer no local por período não inferior a seis meses acontar do decesso.

Artigo 1107.ºComunicação

1 - Por morte do arrendatário, a transmissão do arrendamento, ou a sua concentração no cônjuge sobrevivo, deve ser comunicada ao senhorio, com cópia dos documentoscomprovativos e no prazo de três meses a contar da ocorrência.

2 - A inobservância do disposto no número anterior obriga o transmissário faltoso aindemnizar por todos os danos derivados da omissão.

SUBSECÇÃO VIIIDisposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais

Artigo 1108.ºÂmbito

As regras da presente subsecção aplicam-se aos arrendamentos urbanos para fins nãohabitacionais, bem como, com as necessárias adaptações e em conjunto com o regimegeral da locação civil, aos arrendamentos rústicos não sujeitos a regimes especiais.

Artigo 1109.ºLocação de estabelecimento

1 - A transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio ou de parte dele, emconjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial neleinstalado, rege-se pelas regras da presente subsecção, com as necessárias adaptações.

2 - A transferência temporária e onerosa de estabelecimento instalado em localarrendado não carece de autorização do senhorio, mas deve ser-lhe comunicada noprazo de um mês.

Artigo 1110.ºDuração, denúncia ou oposição à renovação

1 - As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes,aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação.

2 - Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, peloperíodo de 10 anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior aum ano.

Artigo 1111.ºObras

1 - As regras relativas à responsabilidade pela realização das obras de conservaçãoordinária ou extraordinária, requeridas por lei ou pelo fim do contrato, são livremente estabelecidas pelas partes.

2 - Se as partes nada convencionarem, cabe ao senhorio executar as obras deconservação, considerando-se o arrendatário autorizado a realizar as obras exigidas porlei ou requeridas pelo fim do contrato.

Artigo 1112.ºTransmissão da posição do arrendatário

1 - É permitida a transmissão por acto entre vivos da posição do arrendatário, semdependência da autorização do senhorio:

a) No caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial;

b) A pessoa que no prédio arrendado continue a exercer a mesma profissão liberal, ou asociedade profissional de objecto equivalente.

2 - Não há trespasse:

a) Quando a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento;

b) Quando a transmissão vise o exercício, no prédio, de outro ramo de comércio ouindústria ou, de um modo geral, a sua afectação a outro destino.

3 - A transmissão deve ser celebrada por escrito e comunicada ao senhorio.

4 - O senhorio tem direito de preferência no trespasse por venda ou dação emcumprimento, salvo convenção em contrário.

5 - Quando, após a transmissão, seja dado outro destino ao prédio, ou o transmissárionão continue o exercício da mesma profissão liberal, o senhorio pode resolver ocontrato.

Artigo 1113.ºMorte do arrendatário

1 - O arrendamento não caduca por morte do arrendatário, mas os sucessores podemrenunciar à transmissão, comunicando a renúncia ao senhorio no prazo de três meses,com cópia dos documentos comprovativos da ocorrência.

2 - É aplicável o disposto no artigo 1107.º, com as necessárias adaptações.